2024 年成都买房指南:外地购房者需留意哪些要点?房价是否仍有下行空间

在成都迅猛发展成为西南地区经济核心的进程中，越来越多来自外地的朋友选择在此扎根定居。不过，对于初涉成都的购房者而言，成都复杂的房地产市场以及相关限购政策，往往容易使其陷入迷茫。为助力大家更科学地做出购房决策，本文将深入剖析外地人在成都买房时需重点留意的多个方面。值得注意的是，成都存在一些边缘化板块，在购房时务必慎重考虑！接下来，本文着重围绕两个关键要点展开阐述：其一，为何要对边缘化板块的购房选择持谨慎态度？其二，在我们的认知里，哪些板块属于成都的边缘化板块 ？

### 一、为何购买边缘化板块需谨慎？边缘化板块大多集中于近郊和远郊地区。成都的近郊与远郊，普遍面临一个共性问题：资源相对匮乏，然而区域面积却颇为广阔。与五城区和高新区不同，五城区和高新区面积较小，却能获得大量资源投入，从而得以全方位发展（尽管 5+1 区中部分区域现阶段发展速度或许较为缓慢，但鉴于其面积受限，未来实现良好发展只是时间早晚的问题）。对于近郊和远郊城区而言，受资源所限，只能挑选少数条件优越的板块进行重点打造，对普通板块给予适度发展支持，而对于边缘板块，投入的资源则极为有限。（后续文章中，我将结合各区规划对此展开详细阐述。）在过去高速城镇化、城市大规模向外拓展的时期，边缘板块尚存在一定发展希望。但早在数年前，成都的城市发展思路便已发生转变。“从外延扩张式向内涵提升式转变”“改变摊大饼式的发展模式”成为新的发展方向。这并不意味着边缘板块将不再发展，只是其发展速度相较于以往会明显放缓，且在发展过程中所能获取的资源投入，与其他城区相比差距巨大。这无疑使得原本发展就滞后的边缘板块，面临更为严峻的发展困境。

对于购房者来说，买房的目的无非是自住、投资，亦或是二者兼具。我始终认为，没有绝对不能买的房子，只有不合理的价格。只要价格合适，任何房子都有购买的价值。然而，边缘化板块存在诸多不利因素。这类板块通常位置欠佳，缺乏交通优势，资源投入较少，发展速度缓慢，很难吸引其他强势板块的外溢人口。由于配套设施难以完善，人口流入不足，无论是用于投资还是自住，边缘化板块的表现都不尽如人意。除非你的工作和生活都在该板块，否则即便房价低廉，我也建议大家谨慎考虑。毕竟，价格便宜的东西可以购买，但并不意味着它就值得购买。

二、我们所认为的边缘化板块有哪些？（此处仅列举近郊和远郊购房热度较高的八个城区）先来说说天府新区。在天府新区中，雅居乐以及兴隆湖以南的区域值得关注。在此，我们需要先明晰一个概念：并非所有的空地都具备开发打造的条件。就整个天府新区而言，我不太建议购买距离蓉遵高速过近的楼盘。这是为什么呢？因为蓉遵高速以东区域，是成都的通风走廊，而且分布着大量的永久基本农田。基于这些因素，这些区域基本上不会进行开发建设 。

在区域划分中，蓉遵高速可被视作一道明显的分隔线。若购置房产选择距离蓉遵高速过近的区域，很大程度上就等同于选择了相对边缘化的板块。其中，雅居乐是较为特别的一处。它位于蓉遵高速以东，该区域受蓉遵高速的阻隔，周边在发展打造方面存在诸多限制，近乎成为一座“孤岛”，发展空间相对受限。再来看看兴隆湖周边。兴隆湖作为天府新区的核心板块，理论上应获得更多资源投入。实际上，兴隆湖的主要资源集中投放在湖北部和东部区域。尽管兴隆湖以南从板块归属上属于兴隆湖板块，但这里的资源投入较为平常，整体地理位置也欠佳，在天府新区中并不具备突出优势。相较于兴隆湖以南区域，更不建议考虑的是兴隆湖以南再往南，即科学城中路以南的地带。此区域分布着大量永久基本农田，导致区域严重碎片化，而且位置过于偏远，在发展和生活便利性等方面都面临诸多不利因素 。

龙泉驿区涵盖西河、洛带、阳光城、龙泉驿老城以及东山等区域。从龙泉驿区当下整体规划情况来看，西河、洛带、阳光城这些板块，并不处于核心重点规划区域之内。以西河为例，前些年楼市颇为热闹，新盘不断涌现。那时，由于地铁五期规划以及“东进”战略带来的热度，人们期待地铁 4 号线能够继续向西延伸，这一愿景吸引了众多购房者的目光。然而目前的实际情况是，即便距离三环较近且有地铁的十陵，其建设与发展仍需漫长时间，更遑论位置相对靠后的西河、洛带和阳光城了。至于地铁 4 号线的延伸规划，更是毫无头绪，让人看不到实现的希望 。

对于购房者而言，龙泉驿老城与东山并不在推荐之列。当下，龙泉驿真正具备竞争力的板块，主要取决于两个关键因素：要么占据优越位置，要么拥有出色规划。先来说说位置优越的板块，通常是指绕城以内的区域。该区域凭借其得天独厚的地理位置，能够充分承接主城区的外溢资源，在发展上具备明显优势。再看规划出色的板块，东安湖无疑是其中的佼佼者。目前，整个龙泉驿区的主要投入基本都集中在东安湖。这使得东安湖在基础设施建设、配套资源完善等方面都得到了大力支持，未来发展潜力巨大。与之形成鲜明对比的是，龙泉驿老城和东山板块存在一定局限性。一方面，它们的地理位置相对靠外，在承接主城区辐射方面存在天然劣势；另一方面，区域内的资源也相对有限，这在很大程度上限制了其发展空间。在此特别提醒广大购房者，东山板块近年来有较多新房供应。然而，客观来讲，该区域整体表现较为普通。对于那些有能力购买东山新房的购房者而言，其实完全有条件将目光投向其他更为优质的板块，从而做出更具性价比的购房选择 。

在近郊区域中，地铁对板块的影响不容小觑。由于近郊位置不像核心城区那般具有优势，地铁的有无往往对其发展起着关键作用。双流区在近郊里有着显著的地铁优势，是近郊中地铁线路最为丰富的区域。然而，就当前状况而言，随着地铁四期建设的结束，后续再有新地铁规划的可能性微乎其微。最多也就是地铁五期规划中，5号线三线延伸至生物城这片区域的规划能否获批存在一丝悬念。目前，双流区存在部分特殊区域，如直线距离3公里内没有已建或在建地铁的区域，还有牧马山、黄龙溪等地。以现有的地铁建设进度来看，双流其他尚无地铁覆盖的区域，想要盼来新地铁，不知要等到何时。尤其是那些直线范围3公里内都没有地铁的区域，在未来发展中将会面临诸多困境。至于牧马山和黄龙溪，过往文章已多次提及，简单概括就是“自住不方便，投资没潜力”。

温江区的区域规划涵盖了金马、永宁、国色天香等板块。实际上，在温江区最新的十四五规划中，温江区主要被划分为两个大片区。以成名高速为界，成名高速以北被规划为“北林”区域，而以南则是“南城”区域。其中，“南城”定位为城市集中发展区，承担着推动城市建设与发展的重要使命，是温江区城市功能集聚、经济活动活跃的核心区域。“北林”则作为生态涵养区，致力于生态环境保护与修复，为整个温江区营造良好的生态环境，实现生态与发展的平衡。由此，大家便能明白提及永宁和国色天香的原因。这两个区域在温江区的整体规划布局中有着各自的定位和意义。而金马地区，由于其所处位置较为边缘。结合温江当下的发展状况来看，在未来的发展前景方面，我们对此持有相对谨慎的态度 。

郫都区的区域划分涵盖了红光北、团结、安德、友爱以及三道堰等地。与温江类似，郫都区在最新的十四五规划中，将郫县划分为两个部分，即中优区域与西控区域。尽管郫都老城区处于西控区域，但这里的商业配套较为完善，生活氛围也十分浓厚。就当前的规模而言，老城区这片区域适合居住，不存在太大问题。不过，目前部分小区的价格偏高，仍有下降的空间。与之相反，在郫都中优区域内，红光板块偏北的区域，包含团结等地，就当下状况而言，想要实现进一步提升，面临的难度较大。而安德、友爱、三道堰这些地方，从整体情况来看，在市场竞争方面基本可以说是缺乏竞争力 。

在新都区，涵盖了新繁、龙桥、斑竹园以及新都老城区等区域。实际上，新都面临的最为突出的问题在于产业方面。物流仓储产业给区域居住环境带来的影响不容小觑。在新都区，部分受物流仓储产业影响较大的区域，还有那些地理位置过于靠北的区域，都不太建议纳入考虑范围。像新繁、龙桥、斑竹园这几个地方便是典型。至于新都老城区为何也在不推荐之列，原因主要有两点。其一，老城老化现象极为严重；其二，配套设施不够完善，并且进一步打造升级的空间极为有限。与之相比，新都新城展现出了更为强大的整体竞争力。无论是从居住舒适度的角度，还是从未来发展潜力的层面来看，新城都具备明显优势 。

对于新津区和青白江区域的购房选择，需谨慎考量。先说新津区，其非地铁 10 号线沿线 1.5 公里以内的地方，在购房决策时需要斟酌。新津作为远郊区域，地铁沿线无疑是发展的重中之重。毕竟修建一条地铁投入巨大，只有将地铁沿线精心打造，充分发挥地铁的优势，才能带动整个区域的发展。所以，如果考虑在新津购房，最好优先关注地铁沿线区域。再看青白江，非北部主城区以内以及凤凰新城边缘区域，同样不太适宜纳入购房选择范围。其实，对于不在新津和青白江生活工作的人而言，无论这两个区域的具体位置在哪里，都不太建议购买房产。过去，由于限购政策的存在，相较于其他远郊城区，新津和青白江可能具有一定优势，相对更值得推荐。但如今限购政策解除，购房选择更为自由，这种情况下，近郊区域显然比远郊更具吸引力，所以优先考虑近郊而非远郊才是明智之举。然而，如果购房者确实在新津或青白江生活工作，那么就需要着重关注上述提及的区域要点。特别是新津的地铁沿线以及青白江的北部主城区，这些地方相对更具居住和投资价值。

对于外地人而言，在成都买房绝非一蹴而就之事，而是需要综合考量诸多因素。这其中涵盖了解限购政策、挑选适宜区域、聚焦楼盘品质与配套设施，以及把握优惠时机等要点。倘若您渴望深入了解成都楼市动态，在此建议您联系唐老师。倘若您对成都房产满怀兴趣，不妨添加唐老师微信：ah950302 ，或拨打其电话：13281850333。在评估每个楼盘时，我们会全方位、多维度地分析各个方面的因素。地理位置、建筑质量、配套设施、交通便捷程度以及周边环境等，都是我们重点关注的内容，唯有如此，才能给出客观精准的评价。与此同时，我们也不会忽视可能存在的不利因素，比如区域内是否规划了高架桥、变电站等，这些因素对居住环境可能产生的影响都在我们的考虑范畴之内，目的就是为购房者提供全面详尽的信息。唐老师所在的团队，作为深耕成都房产领域的专业团队，积累了深厚的经验与专业知识。对于成都各个楼盘以及不同地段，团队成员都有着极为深入的了解。基于此，不仅能够为客户提供贴合自住需求的建议，还能从升值空间与投资潜力等角度，为客户提供专业的分析与建议。此外，针对售楼部的客户接待流程以及购房流程，团队也会严格把关，全力保障客户的权益。我们始终秉持专业做事的态度，站在纯客户视角，全心全意为客户提供最诚挚、最贴心的建议与帮助。值得一提的是，在成都购买新房，无需支付任何中介费用！而且售楼部为渠道客户准备了专属优惠。在此特别提醒，看房时千万不要自行前往售楼部，务必提前联系唐老师。因为售楼部安装了人脸识别系统，目的在于防止客户自行前往后，再寻求渠道争取额外优惠的情况发生。