南充:8月底土拍在即!逢拍必涨?房价到底会怎样?

搜狐焦点南充站 2019-08-26 09:57:37
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被称为楼市风向标 这个8月 南充的土地市场也是备受关注…… 8月8日的土地拍卖中,顺庆区清泉寺片区Dc-1号地块以935万/亩的价格,刷新南充土地市场单幅地块成交价记录。 今年以来,南充土拍市场活跃,上半年土地成交金额已超过2018年全年成交金额,而本月底还将继续出让8宗土地。 土地市场热度攀升,让

被称为楼市风向标

这个8月

南充的土地市场也是备受关注……

8月8日的土地拍卖中,顺庆区清泉寺片区Dc-1号地块以935万/亩的价格,刷新南充土地市场单幅地块成交价记录。

今年以来,南充土拍市场活跃,上半年土地成交金额已超过2018年全年成交金额,而本月底还将继续出让8宗土地。

土地市场热度攀升,让南充房产市场也格外火热。而对普通购房者来讲,他们关心的,依然是房价

 今天我们来说土地

依然只是分析,禁止带节奏式解读

这个月的土拍

日前,中国指数研究院公布的数据分析,受房地产市场成交周期影响7月以来土地市场开始降温。

进入8月,这一态势在各线城市延续,上周土地市场供求环比全线走低。但在南充,却迎来土拍的“火热八月”。

8月8日,南充迎来2019年下半年首次土地拍卖。位于市政新区的约89亩居住用地(编号:清泉寺片区Dc-1)拍出935万/亩的价格,刷新南充土拍同类用地的每亩单价记录,由领地集团以楼面价4521元/㎡摘得。

当天出让的另外三宗地块,成交均价也超过了550万元/亩。

这样的土拍情况下,让人不禁思考,接下来南充房价走势会如何呢?

那些年的拿地

说起南充的房地产市场,2013年依然是一个重要拐点

就土地市场而言,2013年南充土地大量上市,当时大量房地产巨头进入南充,带来土地价格走高,这些项目集中上市,也改变了整个南充市场形势。据南充本地房地产媒体报道数据,2013年,南充土地市场以高达1.63万亩放量约1.64万亩成交176亿元成交金额,结束当年火热的土地篇章。

从2014年开始,南充土地市场供应量减少,成交量一年比一年低直至2016年达到最低点。受当年房地产市场低迷影响,2016年各大开发商拿地谨慎,土地成交持续下滑据当时数据统计,2016年南充市(三区六县)共推出102宗商住类用地,面积4817亩较2013年下降51.13%土地成交总金额32.46亿,较2013年下降53.38%

而说到南充土地市场,不能不提的是2017年。2017年被称为南充地价狂飙的一年,吸金81亿,成交2666亩。2017下半年,政府加大推地,开发商竞相争地。土拍火热的同时,去库存效果显现,南充楼市库存量逐渐消耗,房源量紧张,房价被推高

你们说的楼面价

前面提到,8月8日出让的清泉寺片区Dc-1地块,被领地集团以楼面价4521元/㎡摘得。这样的楼面价可以说让房地产市场躁动起来,“刺激”房产买卖双方。不少在售楼盘因为这次拍卖找到房价上涨卖点,而买房置业者也纷纷思考“这房子怕要买上一万二三”。至于开发商和购房者之间的房产中介渠道商,更是开始提价宣传:“南充主城区房价预计会普遍突破五位数”

一块地的成交楼面价真的会带来整个市场房价影响吗?

我们先来安利一下,楼面价是指土地价格除以该土地的允许最大建筑面积,每个土地在获得时,基本都有容积率规定,框定了该土地建筑的最大面积。

有这样一组公式

楼面地价=土地总价÷规划建筑面积 =土地单价÷规划容积率

 规划建筑面积=土地面积×容积率

 容积率=地上建筑总面积÷规划用地面积

我们说回前面提到的南充土地火热年份2017年。

其实,2017年的11月,南充南充楼面价就破过4000。2017年11月23日土拍,2017-b-20顺庆区西山前山片区西河大桥南侧地块,土地面积108.87亩,成交价446万/亩,楼面价4181元/㎡,由四川昌信房地产开发公司竞得。现在我们都知道,这块地开发打造出的就是昌信·万卷山河项目。当时土拍一结束,就出现“南充房价要涨”、“主城房价过万”等声音。但1年半时间过去,目前昌信·万卷山河项目是热门在售楼盘。且根据数据显示,上个月(2019年7月)该项目市场参考价为9967元/平米

回到问题,一块地的成交楼面价真的会带来整个市场房价影响吗?楼面价一定程度表明了该项目在销售时,单位售价中所包含的土地成本。土地成本是影响房价的重要因素之一,土地费用、建安工程费、税费及财务费用、净利润、管理费及开发费、公共配套设施费、所得税、销售费、前期工程费、基础设施费等多种因素,构成了房价。

他们说的“逢拍必涨”

 8月8日的土拍后,南充房产销售界出现一个并不陌生的声音:“逢拍必涨”。将土地拍卖和房价之间的,给了清晰的“上涨”定义。“逢拍必涨”,也成为近期卖方市场的一个宣传点。

其实不难发现,每一次相对“高调”的土地成交后,都会“刺激”不少开发商和房产销售方。一些在售楼盘立马就会找到房价上涨的借力点,趁着土拍的热度对项目进行调价或者进行“再不买就涨价”的广告。

从某种程度上来说,土地市场会对房价造成一定的影响,并带动周边楼盘的热度。毕竟土地成本是房价的一个重要组成。但纵观2013年至今的南充房地产市场,不难发现,土拍火热更多带来的是区域价值提升,带动区域热度和周边楼盘热度

房住不炒”,始终是房地产市场坚持的一个基调。因此“逢拍必涨”或者趁着土拍热度调价等影响,也只能说是短期的、局部的。当然,对于买房者来讲,“逢拍必涨”的说法,购房者也不一定会买账。

这些年,随着南充城市发展,城市价值提升,房地产市场的发展也是有目共睹。但在没有出台某个“限价”、“限购”等明确政策的情况下,南充房价出现大幅回落或猛涨都是可能的。趋稳依然将是未来南充房价走势

8月底的8块地

今年以来南充土拍市场动作频频,异常活跃。

截止目前,南充市区已成功出让29宗主流地块。除开8月8日成交的4块地,2019上半年南充城区成功出让25宗土地,总面积约2528.84亩,成交总金额约112.8亿元,超过2018年全年成交108.37亿元。

而本月底,还将出让8宗地。8月8日下午推出的7宗新地块,分别位于江东新区二期、嘉陵主城区、凤棲新城、文峰片区,共约590亩,将于8月29日进行拍卖。8月9日上午推出1宗新地块,位于嘉陵主城区,面积约27.652亩,将于8月30日拍卖。

转自说南充

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