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最近半年，成都释放了两个史诗大招，高改圈层买房的逻辑更清晰了。人们买房自主权、选择面更广，高端改善领域的竞争将回归产品本身，优质产品会出现“马太效应”，强者恒强。
买房重在审时度势，聪明的购房者懂得从新政中发现契机：当前已进入买房窗口期，更需要精准选择。具体到操作层面，也即坚持三点原则：
◈合理的预算总价，也即持有成本；
◈选择中长期利好的优质地段；
◈挑选更有上升空间的优质产品。
我所认为的年度重磅楼盘，必须具备超大规模、显赫地段、良好配套以及卓越品质。
项目效果意境图
什么又是主城必看必买的TOD？
在到处都是TOD的年代，购房者恐怕已经提不起兴趣了，但能用“必看必买”来形容的楼盘，自然有其过人之处，随便说几个：它是于主城区规模最大（占地约205亩），也是锦江区的首个TOD项目；它是成都首批14个示范性TOD之一；它坐拥沙河一线自然景观资源；它周边有良好的教育资源，私立学校“五朵金花”它占其三；它的产品力我认为可以排进2022年前五，且价格合理，物有所值。
这个楼盘，就是刚刚取得首批次预售的四川师大站TOD·锦江府。作为一个见惯了大风大浪的房产博主，我在实地踩盘锦江府北地块的时候，明显感觉肾上腺素飙升的激动心情，我会毫不犹豫把它推荐给预算400-600万量级，有主城区改善需求，尤其是三环内置业需求的购房者。
理由就是八个字：年度重磅，必看必买！
锦江府位于成都市锦江区静嘉路199号，属于川师板块，周边有万科城市花园、华润幸福里等楼盘。
锦江府的地理位置极佳。一方面，当然是因为它位于五城区中最受购房者青睐的锦江区，符合“回归主城”的城市发展理念；二方面，是因为它介于二环和2.5环之间堪称寸土寸金的城市核心地段，地段价值极大。
首先，是生态资源。
在锦江区，临河而居，直面一线沙河景观，这恐怕是只有1%不到的楼盘才能享受的机会，而锦江府不仅拥有约500米的河岸线，还拥有直面沙河八景之一的“沙河公园（萃锦东路）”景观视野，多个楼栋都是正宗的“河景房”。
锦江府与沙河公园及河流，仅一路之隔
此外，锦江府距离约192亩的晨辉路公园只有不到约700米；项目两侧还有数千平米的邮票绿地，甚至南支三渠也从地块中“穿城而过”；而直线距离约2公里范围内，还有东湖公园、锦江体育公园、劼人公园和东篱翠湖公园等，出门逛公园，那真的可以成为家常便饭。
其次，是快捷交通。
锦江府，拥有“三横三纵三地铁”的立体交通网路，“三横”为二环、中环和三环；“三纵”为驿都大道、成龙大道和锦华路，轻松通达全城；而轨道交通方面，四川师大站TOD可以实现7号线、13号线（在建）、规划中的20号线的3线无缝换乘。此外，锦江府距离6号线琉璃场站和8号线净居寺站，直线距离也仅1000米，通勤优势明显。
锦江府周边交通线路示意
第三，是优质教育资源。
锦江区的教育资源在主城区是数一数二的，这点在锦江府身上也体现得淋漓尽致。在百度地图上以锦江府为原点，1000米半径内可以搜索出14所幼儿园出来，其中最近的是距离约175米的英贝雅智幼儿园和距离约300米的嘉祥英卓恩幼儿园。
而小学方面，半径1000米内，也有4所小学，项目旁是规划有一所幼儿园和一所小学的，距离大概700-800米。要知道，锦江区拥有“新五朵金花”中的成师附小、盐道街小学和天涯石小学，所以作为锦江区“亲儿子”的项目，大家完全有理由抱有期待。
四川师大站TOD商业和教育配套示意图（暂定）
而在中学方面，锦江府隶属锦四学区，和攀成钢是一样的，对口初中包括七中育才三大校区、师大附中、师大附中外国语、田家炳、三中等，在整个锦江区算中上水平。
如果说公立教育资源还不能让大家满意，那么锦江府真正的教育资源优势，其实更多体现在私立学校方面。其中在成都私立学校中长期霸榜的锦江嘉祥，距离项目仅约500米；而另一大佬师大一中，距离项目仅约700米；而“五朵私花”之一的川师附小，距离项目也仅约1400米。三大私校环绕周围，对锦江府的价值和流动性支撑，将是极为有利的。
最后，是商业、医疗。
目前项目周边的商业配套主要是一些社区型商业，满足就近的日常生活问题不大，大型一点的，例如锦江万达广场，直线距离大约1.3公里；攀成钢附近的环贸广场、华宇广场等，大概距离在1.7-2.3公里。
当然，作为TOD项目，商业配比是必不可少的，四川师大站TOD的商业占地约56亩，体量高达约17万方（以最终规划数据为准），其中开放式商业街大概11万方，酒店和写字楼大概6万方，由开发商全部自持。
医疗方面，华西综合医院锦江分院、华西附二院锦江医院、华西口腔和锦欣医疗等，均在距离项目约2公里外的三圣乡板块，就医看病也非常方便。
绝版土地，生态资源、交通网络、教育体系、商业配套和医疗机构等，均属优质，可以说主城区中除了像攀成钢这样成熟的一类板块外，我们都很难再找出一个区域、地段、配套都如此优质的项目了。
四川师大站TOD·锦江府项目总占地约205亩，由南北两个地块组成，总建筑面积约50万方，其中住宅约33万方，商业约17万方（以最终规划数据为准），是一个城市核心区的庞然大物。
四川师大站TOD规划示意图 非最终版
其中，上图左边呈S型的地也是首批次推售的锦江府北地块；而右边相对规整的地块，则包含了一块住宅用地和一块商业用地，目前这部分的方案还没有最终确定，但大体规划就是如此，可以帮助大家一窥全貌。
四川师大站TOD城市设计意境图
锦江府北地块的优点在于，一是它拥有一线临河的自然景观，为它打造相对更高端的产品奠定了基础；二是它呈S型布局，整体的楼间距和视野比较好；三是它的地面有17米左右的自然高差，所以形成了五级台地，打造出了比较立体的园林景观效果。
在规划设计上，锦江府北地块最大限度的发挥临河优势，将6栋住宅朝向西北，可享沙河公园和一线临河景观；而东侧的4栋则形成一个围合式组团，共享中庭景观；最后剩下中间的3栋，朝向正南，拥有最好的朝向和不错的视野。
锦江府北地块鸟瞰图
锦江府北地块整体占地约69亩，容积率2.5，绿地率约35%，由13栋17-25F的高层蜿蜒而成，共计688户。项目整体产品为改善和再改定位，面积段134-212平，2梯2户为主，少量2梯3户的产品，整体品质十分过硬，即使面对麓湖、香港置地这样的对手，我认为锦江府也可以妥妥跻身今年产品力前五的行列。
再来看锦江府北地块的产品，心里就会更有底气了。
首先，我们来看它的建筑立面。
锦江府的建筑立面为超现代主义建筑风格，公建化的玻璃幕墙效果，立面干净整洁；立面材质上，一层低区位置采用了石材底座，增加建筑的厚重感；而在一层以上，使用了浅灰色与骨白色的金属铝板，进行了大面积包裹，甚至包括山墙面，都用了铝板；再搭配上大面积透明的双银LOW-E中空玻璃，干净挺拔现代感十足；可以说，除了极少数局部使用了氟碳漆外，整个建筑几乎是全铝板和幕墙建筑，成本比一般建筑立面可贵多了。而上述建筑立面，在案场已经局部呈现，大家完全可以现场品鉴。
项目效果意境图
其次，我们来看它的景观设计。
锦江府北地块的景观注定惊艳，一是17米与生俱来的高差，形成了五层台地的立体景观，这中间有大量的叠水、景墙、景观栈道、梯步等设计空间；二是开发商舍得使用大量石材、金属铝板、黑钛不锈钢等较为昂贵的建材；三是各种情景小品和功能节点，让园林景观更加丰富且有参与性。
项目效果意境图
项目效果意境图
项目实景图
最后，我们来看它的公共区域。
目前，锦江府北地块已经有部分公区实景呈现，品质达到豪宅标准。例如，社区外约2500平的峡谷森林主题的邮票绿地，是由项目代建的，设计的极具艺术气息，品质也相当过硬，对于归家的业主来说，穿过公园再回家，体验感也是独一份。
而社区大门，引入了酒店式归家的理念，以香槟色的金属底座和铝板组成，与社区高端的围墙体系相互辉映。而穿过大门，则是酒店式大堂，全石材地面和墙面。
项目实景图
项目实景图
而更难得的是，整个项目所有楼栋一层全架空，内部装修根据功能分别配置了地砖和地胶；其他公共区域，例如首层入户大堂和电梯，墙面和地面也是用了石材和不锈钢线条；标准层电梯厅地面墙面为瓷砖。
项目效果意境图
总的来说，作为一个定位改善和二次改善的楼盘，总价400-600万区间，能够给出如此超出预期的产品投入，显然是一件对购房者极为友好的事情。锦江府并没有因为自身卓越的地段和良好的配套，就在产品力上“躺平”，所以，仅仅只看产品，我也要给它年度前五的赞誉。
另外值得一提的是，产品硬件砸钱容易办，但社区软件却往往不是地方国企和平台公司的优势，为此在物业管理上，锦江府用的是轨道万科物业，并配置了和万科天府锦绣同档的物业标准，一切都在为打造一个高端优质的社区而努力。
锦江府的户型比较多，从约134、143、175、183平，一直到212平不等，首批次将推出1栋1单元（2梯2户）、1栋2单元（2梯2户）、11栋（2梯3户）、12栋（2梯2户）共计200套房源，面积约134-183平。另外，需要提醒注意的是，锦江府大部分房源层高均为3.15米，但183平的房源层高为3.1米，大家注意区分。
一批次开盘楼栋示意
装修建议示意图
该户型为2梯3户的中间户，面宽竟然也达到了15.8米，三面采光，明厨明卫；这个户型的主要特点是三个卧室比较独立，相对来说私密性比较好，但毕竟是整个小区的入门级产品，因此亮点不算突出。
装修建议示意图
该户型是2梯3户的边户，整体比较方正，三开间朝南，面宽13米，前后通透，三面采光，既有朝南的朝向，次卧又能俯瞰中庭景观。相对来说，这个户型比较规整，空间感也比较合理，属于兼顾了功能和尺度的一个高效户型。
装修建议示意图
该户型为2梯2户，但电梯独立入户，相当于1梯1户，并有一个电梯前室可用；面宽15.7米，四开间朝主景观面，LDKB（客厅、餐厅、厨房、阳台）一体化设计，空间感比较强，更有2.4米的超大阳台半赠送；主卧开间宽裕，主卫五件套齐全，是比较舒适的空间；整体表现优异。
建面约183平｜两梯两户｜四房两厅双卫｜3.1米层高
装修建议示意图
因为建筑高度的因素，183平的层高为3.1米，同样是2梯2户，但独立入户享受1梯1户待遇，附赠电梯前室空间。面宽16.4米，四开间朝向沙河景观面，客厅开间6.4米，还能多出一个多功能空间，整体表现也很优异。
装修建议示意图
该户型位于楼王单元，首批次不推出。2梯2户，独立电梯入户，直面沙河景观；面宽16.4米，三面采光，其中客餐厅、主卧主卫景观面均朝向河景，次卧朝向中庭，堪称把景观的享受发挥到极致；双套房设计，满足了不同家庭成员的需求；空间尺度感上，客餐厅、主卧主卫均表现宽裕，还有一个约10平衣帽间。
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