成都主城回归,“房”需谨慎选择

“回归主城”是成都楼市的热门关键词之一。

从市场端来看，2023年全年成都住宅总成交量约1761万㎡，同比下降了4.7%；但主城5+2区域的总成交量约977万㎡，同比上涨了12%；另外，5+2区域成交占成都总成交量的比例达到了45%，占据市场近半壁江山。

成交大幅走高，还有一个重要原因是大量供应的支撑，2023年全年主城5+2区域住宅新增供应面积约876万㎡，占成都总新增供应的52%，且5+2区域住宅呈现供小于求的趋势，主城价值更加凸显。

回归主城，无论是购房群体还是房企，都已经做出了他们的选择。

市场端如此，再来看土地供应端，它很大程度上决定了接下来成都楼市的走势。

2023年全年大成都中心城区涉宅类土地总成交面积约6977亩，其中主城5+2区域成交约3503亩，占比达到约50%。

所以显而易见的是，在成都楼市主城区的戏份已经越来越重了！

值得注意的是，在主城区市场端和土地供应端都挑起大梁的同时，其价值也已经走向了高位：一方面，2023年全年主城5+2区域住宅市场成交均价为26269元/㎡，同比增加了近12%；另一方面，地价同样呈大幅上涨趋势，数据显示，2023年全年主城5+2区域成交楼面地价同比增加了约16%，且众多优秀地块受到市场追捧，高位成交。

在这样的市场趋势之下，预算300万以内，想要品质级的改善、还想要主城区的核心地段并兼顾配套和发展潜力，真的有可能吗？答案是肯定的。

从2023年全年成都主城5+2区域新建商品住宅成交套均总价情况来看，已经超过390万元。

2023年全年成都主城5+2区域

新建商品住宅成交套均总价示意图

分区来看，锦江区已经超过530万；武侯区、高新南区超过400万；青羊区、天府新区也是接近接近400万的水平。300万的预算想在这些区域选择好的板块、好的产品难度太大。

只有金牛区和成华区的价格略显温柔。但从2023年全年的供求比来看，成华区的供求比为0.97，而金牛区只有0.78，相比较而言，金牛区的市场更具有想象空间。

经济基础决定上层建筑，在成都市的经济版图中，金牛区以曾连续19年位居成都市各区（市）县第一的经济总量，占据了极其重要的篇幅，也为区域发展提供了强有力的支撑，后续发展动能更加充足。

更为关键的是，成华区正处于向改善过渡的阶段，区域内还聚集了不少刚需/刚改产品，价格差异较大，按照成华区已经超过300万的套均成交总价来看，想要买入区域内的更好的改善产品，预算至少要在350万甚至400万以上了；而金牛区改善属性更加纯粹，且当下套均成交总价仅约280万，性价比优势突出，300万的预算可选择范围非常大。

而在金牛区所有板块当中，国宾无疑是最受关注的板块之一。

同时，从土地端的数据来看，国宾不仅是金牛区的发展重点，也是2024年主城5+2区域重点发力的板块。数据显示，2023年金牛区共成交了9宗涉宅用地，有7宗位于国宾板块，占比接近80%；再对比整个主城5+2区域来看，国宾板块成交的涉宅用地在数量上一骑绝尘，在规模上也仅次于高新南区的新川板块。

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